2021广州城市更新:谋变与新生

文 陈靖斌

2021年广州城市更新风起云涌上半年，广州市城市更新工作按下加速键，改造土地面积突破2000万平方米

可是伴随着7月《广州市城市更新条例》出台，广州的城市更新开始谋求从过去简单的三旧改造，转向以存量与增量联动，产业与空间结合，文化与活力并重为特征的改变。

而这一改变，伴随着8月底住建部发布63号文禁止城市更新大拆大建后，更为深刻相比之前的快节奏，在广州住建局发布《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见》后，广州的城市更新市场，开始逐步进入冷静期

未来关于广州城市更新工作后续如何精耕细作，如何合理引导城市更新工作中的社会资本，让产城融合进一步焕发生机，也考验着当地政府的决策与智慧。

多点开花 欣欣向荣

日前，全国住房和城乡建设工作会议首先提出，全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。

2021年3月，十四五规划又明确提出实施城市更新行动，城市更新首次写入《政府工作报告》中，成为当下热议的高频词。

对房地产而言，城市更新所释放的信号，也将行业从增量市场逐步向存量市场转变。。

事实上确实如此，紧随中央步伐，广州也在城市更新政策上积极做出了调整。

2021年5月，广州市人民政府办公厅印发《关于广州市老旧小区改造工作实施方案的通知》，该通知提到，到2025年，基本完成2000年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务，其中到2021年底前完成已纳入政府投资计划的323个项目的摸查工作，基本建立数据库，推动一批社会资本参与改造的试点项目实施。城市更新的具体实施方案是什么？003010提出城市更新要坚持规划，设计，运营一体化，优化资源配置，充分利用政策支持，逐一实施，逐一升级，努力实现项目本身的盈亏平衡。

2021年7月，广州开始对城市更新立法，出台了《广州市城市更新条例》，其中提到要推进成片连片更新，要坚持政府统筹，多方参与，规划引领，系统有序，民生优先，共治共享的基本原则。

至此，广州的城市更新呈现多点开花，欣欣向荣的景象。

日前，据广州公共资源交易中心官方公众号消息，2021年上半年，广州交易中心共组织实施城市更新招商项目24宗，同比增长26.32%，交易金额达1960.99亿元，同比增长99.46%，改造土地面积2083.24万平方米。

从项目分布来看，24宗城市更新项目分布在海珠区6宗，荔湾区3宗，越秀区1宗，黄埔区10宗，番禺区2宗，增城区2宗，黄埔区项目数量居各区之首。

广州城市更新工作，也逐步从过去简单的三旧改造，转向以存量与增量联动，产业与空间结合，文化与活力并重为特征的转变。

保护文化 刹车转变

保留历史文化，在8月底住建部发布63号文禁止城市更新大拆大建后，则变得更为深刻。

日前，广州住建局发布《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见》，面向社会公开征求意见。

该意见稿提出，将在老城区范围内严格控制大规模拆除，大规模增建城中村等城市连片旧区不短时间，大规模进行拆迁，合理确定更新模式

与此同时，坚持应留尽留，不随意迁移，拆除不可移动文物，历史建筑和具有保护价值的老建筑，未开展历史文化资源调查评估，未完成历史文化街区划定和历史建筑确定工作的区域，不应实施城市更新。

在出台防止大拆大建的相关政策意见后，广州在城市更新的精耕细作上，再度谋求新的出路，在减少城市更新大拆大建的同时，也在合理引导社会资本参与老旧小区改造计划。

2021年10月，广州住建局发布《广州市社会力量以市场化方式参与老旧小区改造工作机制》，鼓励社会资本参与改造老破小，并拟推出通过政府与社会投资组合实施，企业规模化建设运营以及综合更新等七种方式。

当前政策的收紧，也是对城市更新沿用过度房地产化老路的否定，也是为接下来城市更新的方向划下重点——城市更新不再是简单的旧城旧村改造，还要涵盖建成后的经营，服务，管理以及功能拓展等内容。

城市更新将从开发转为经营，告别粗放式的拆建，专注精细化的运营。

广州城市更新项目进度也在明显趋缓，2021年11月仅监测到3个项目有新动态，分别为增城简村，荔湾东塱村和黄埔南岗村而增城简村曾于2021年10月中旬短暂挂牌，时隔一个月后重新挂牌

精细运营 寻求变革

广州城市更新模式的风向转变，也引起了业内专家的关注。

广州的城市更新进入冷静期，实际上是对之前发展模式的一些反思，再结合住建部最新的对城市更新，包括试点城市的要求，把原来的大拆大建，拆改留转向为留改拆的大原则，可以使未来的城市更新更加精细化和符合目前存量发展的要求中国房地产数据研究院院长陈晟告诉记者

陈晟指出，现如今广州在城市更新上鼓励社会资本进入老破小改造，对这种新模式的探索，更贴合于精细化运营鼓励社会资本进入老破小的改造，就从原来的推倒重来的简单方式，开始变成修改建包括加装电梯，功能提升等等从重视开发到重视经营，不仅仅要重视对老破小的‘精修’，未来还要重视产业大于重视地产，所以城市更新要强调精细化运营

而对于未来广州城市更新精细化运营的方向，陈晟则提出未来将围绕三边平衡发展的理论来推动城市更新除了经济循环账的金边以外，还得有绿色发展，低碳的绿边，还有党建引领城市治理的红边做到三边平衡法