数据中心类似于地产租金业务，因而在核心地段拥有数据中心资产的公司就具备更大价值，数据港的数据中心布局主要集中正在杭州/上海/江苏/北京/河北/广东等中国一线城市附近此外，公司深度绑定BAT等互联网头部大客户，截至2021年数据港已连续11年为大客户提供双十一数据中心运维保障服务，需求稳定

IDC企业商业模式分析

数据中心属于互联网基础设施范畴的一个细分领域，主要为大型互联网公司，云计算企业，金融机构等客户提供一个存放服务器的空间场所，包括必备的网络，电力，空调等基础设施，同时提供代维代管及其他增值服务，以获取空间租赁费和增值服务费IDC 行业天然具有房地产属性，都是为客户提供经营场所，然后收取租金

IDC 是一个附加值相对比较高的产业比如，2018年7月，光环新网收购科信盛彩，披露了北京地区数据中心的租金价格以20A 机柜为例，一架位于北京亦庄太和桥的20A 机柜月租金约6000 元左右

假设一个标准机柜的面积约为2.5 平米，加上空调，UPS 等配套设施公摊后，平均面积在7 平米左右，那么折算后，亦庄数据中心的租赁价格约29 元/天/平米，跟北京金融街办公楼的租金价格基本相当！按照经验，数据中心的水电成本约占租赁价格的三成，剔除水电费用后，亦庄数据中心租赁价格约20 元/天/平米，远高于亦庄当地的工业园区租赁价格。

国内IDC 行业，按照业务运作方式的不同，大致可以分为三类，即自建机房模式，租赁机房模式，大客户需求承接模式。

商业模式一:自建机房模式

自有机房模式，是指IDC服务商在自有机房产权基础上，对外提供IDC 服务这种模式从选址，土地水电资源对接，评审立项，土建，配套设施安装，项目验收等环节全由自己独立或主导完成自建机房模式和租赁机房模式的核心区别在于是否拥有机房完整产权

自建机房模式第一个特点是项目建设进度自主可控项目建设所有环节都由自己独立或主导完成，一般而言，除了与政府洽谈土地，电力资源对接的时间具有不确定性外，土建，配套设施安装等环节都比较快自建模式整个数据中心建设周期基本在一到两年时间

自建机房模式第二个特点是资产比较重，初始投资大相对于后两种模式而言，自建模式IDC 服务商需要进行前期的土地拍卖，土建的投资，如果当地电力，水利资源不足，甚至可能涉及到电站，水厂的投资

商业模式二:租赁机房提供服务

由于自建机房模式资产相对比较重，项目周期长，很多IDC 服务商为了追求规模的迅速扩张，通过租赁现成的IDC 机房或租赁工业园区厂房进行加工改造的方式，对外提供服务，于是形成了租赁机房的模式。

租赁机房模式第一个特点是项目周期短，有利于规模快速扩张即便是租赁厂房改造，因为无需进行土地拍卖，房屋土建及与政府资源对接等环节，整个数据中心改造周期在半年到一年之间

租赁机房模式第二个特点是资产相对较轻，但需要支付厂房租金或转租租金相对自建机房模式，第二种模式放弃了机房全部或部分产权，从而节省了土地拍卖，房屋土建，电站建设等前期投资，但需要为产权拥有者支付厂房租金或机房转租租金

商业模式三:大客户需求承接

大客户需求承接模式，主要是指IDC 服务商去承接国内一些如BAT等大型互联网巨头数据中心高度定制化的需求一般而言，大客户会完成数据中心前期选址，土地水电资源对接，项目立项，甚至机房土建，然后提出机房内部具体的设计方案，由IDC 服务商承接其后期的配套设施投资，安装等，并在数据中心建成后提供数据中心运维服务

大客户需求承接模式是一种相对被动的模式，大多数环节都在客户主导下完成这种模式与前面两种模式最主要的区别在于，其深度依赖于单个或几个客户的需求，定制化程度更高

自建机房模式相当于赚取了厂房租赁利润，毛利率最高，租赁机房模式之所以毛利率低，主要原因是机房租金占据了较大成本，大客户需求承接模式，投资最少，相对折旧也少，很多没有厂房租赁成本，但单机柜租金最低，因此毛利率处于中间。

光环新网是自建机房的代表公司，万国数据是租赁机房的代表公司，数据港是大客户需求承接的代表公司今天，我们就讲一讲数据港的数据中心业务

主要逻辑:

1，数据中心类似于地产租金业务，因而在核心地段拥有数据中心资产的公司就具备更大价值，数据港数据中心布局主要集中正在杭州/上海/江苏/北京/河北/广东等中国一线城市附近。

2，公司深度绑定BAT等互联网头部大客户，截至2021年数据港已连续11年为大客户提供双十一数据中心运维保障服务，需求稳定。

3，运营规模方面，2021年上半年公司新增具备运营条件的自建数据中心6 个，截止2021年中期，数据港累计已建成及已运营数据中心 31个，IT负载合计约 325.12 兆瓦，折算成 5 千瓦标准机柜约 65，024 个。

领先于奥飞数据的16000个机柜，光环新网的约5万个机柜项目储备方面，根据已有公告公司目前储备有上海闵行，河北怀来，河北廊坊等大型项目，项目储备丰富

主营业务分析

根据公司2021H1报告，公司主营业务分为数据中心业务，营收5.485亿，占比99.75%。

根据报告，公司的数据中心业务以批发型数据中心服务为主，零售型数据中心服务为辅的经营模式此外，报告期内公司还提供了少量的数据中心增值服务，主要包括规划咨询，设计咨询，运营管理外包，验收验证等服务

批发型数据中心服务系面向大型互联网公司或电信运营商提供定制化的服务器托管服务，通常不提供网络带宽服务。具体而言，电信运营商或大型互联网公司对公司提出具体的数据中心规划设计和运营服务等级要求，公司按照要求投资建设数据中心，

最终用户将其服务器及相关设备置于数据中心内，并由公司按照与用户协商达成的运营服务等级对数据中心基础设施进行365×24小时不间断的技术运行和运维管理，确保数据中心基础设施处于有效安全的工作状态，保障用户服务器及相关设备安全稳定持续运行，并按照服务器所使用机柜上电数量收取服务器托管服务费。

零售型数据中心服务系面向中小型互联网公司，一般企业等客户提供相对标准化的服务器托管服务及网络带宽服务。

根据2021半年报，2021 年 1 月至 6 月间共计新增具备运营条件的自建数据中心 6 个，新增 IT 负载约 74.82 兆瓦，累计已建成及已运营数据中心 31 个，IT 负载合计约 325.12 兆瓦，折算成 5 千瓦标准机柜约 65，024个，2021 年 1 月至 2021 年 8 月本报告披露日，公司共计新增具备运营条件的自建数据中心 7 个，新增 IT 负载约 87.72 兆瓦，

累计已建成及已运营数据中心 32 个，IT 负载合计约 338.02 兆瓦，折算成 5 千瓦标准机柜约 67，604个，新投入运营的数据中心项目将随终端客户的上电进度逐步实现收入和利润在A股上市公司中，数据港纯数据中心运营收入占比96.7%，是占比最高的公司

核心竞争力:专业的IDC服务提供商，核心业务能力突出

公司是国内少数获得世界级互联网公司认可的专业云数据中心服务商公司曾荣获全球数据中心产业界知名专业机构 Datacenter Dynamics 颁发的大型数据中心创新奖和数据中心年度特定任务团队奖两项国际大奖，在整体技术水平和运营能力也获得了多家第三方国际，国内权威机构的高度认可

2021年上半年，公司荣获中国通信工业协会数据中心委员会和中国IDC产业年度大典组委会联合颁发的湾区数字基建技术领航者奖，中国信息通信研究院和工信部新闻宣传中心联合颁发的DC—Tech 杰出创新先锋奖。

估值分析

当前数据港静态PE为84倍左右，动态PE为55.4倍左右，公司历史估值中枢为89倍左右，估值下限区间为50倍左右，公司2022年动态PE在公司估值下限区间附近，有一定安全边际。